May 7

Come si leggono le visure ipotecarie?

Chi richiede una visura ipotecaria di solito lo fa perché è interessato a verificare se su un determinato immobile esista un'ipoteca, magari nella prospettiva di un acquisto. Occorre, però, essere in grado di leggere tale documento, a prescindere dal fatto che esso venga richiesto online o in maniera tradizionale, con una ricerca per immobile o per soggetto. Le prime informazioni che vengono fornite in una visura ipotecaria sono quelle che riguardano il nome della Conservatoria di riferimento e la data della richiesta.

1. Come è fatta una visura ipotecaria

Dopodiché nelle visure ipotecarie si trova l'indicazione della tipologia di richiesta, che - come si è detto - può essere per immobile, per persona giuridica o per persona fisica. Quindi viene riportata la data di aggiornamento della Conservatoria di riferimento, che è seguita dalla lista degli omonimi, dal momento che potrebbero esserci diversi omonimi. Infine è indicato l'elenco cronologico delle formalità: per ognuna di esse sono specificati il registro particolare, la data di iscrizione, il registro generale, la data di stipula, il nome del pubblico ufficiale, il tipo di atto e il ruolo del soggetto (acquirente o debitore, per esempio).

2. A cosa serve una visura ipotecaria

All'interno di una visura ipotecaria è contenuto l'elenco di tutti gli atti notarili e di tutte le formalità che riguardano l'oggetto di ricerca per il periodo di tempo che comincia dalla data di automazione della Conservatoria competente e finisce alla data di aggiornamento. Per tutti gli atti a cui si fa riferimento sono indicati il registro particolare e il registro generale, insieme con il pubblico ufficiale, che può essere l'ente di riscossione, il segretario comunale, il tribunale, il notaio e così via. Occorre prestare attenzione a distinguere le varie date: c'è quella dell'atto pubblico, ma anche quella dell'iscrizione o della trascrizione. Infine viene precisato il tipo di atto, che può essere un pignoramento, una compravendita, una ipoteca, un decreto, un usucapione, una sentenza, una successione, eccetera. La ricerca include una lista che non contempla più di trenta formalità ed è effettuata presso una Conservatoria di riferimento sola.

3. Lo scopo dei controlli

Come si è detto, si decide di richiedere e di visionare una visura ipotecaria per eseguire un controllo a proposito dell'identità del proprietario di un immobile. Dopo che ci si è rivolti ai Pubblici Registri Immobiliari, ci si può dedicare all'ispezione, che viene effettuata a partire dai dati dell'immobile o dai dati del soggetto che ha venduto l'immobile, sia che si tratti di una persona fisica, sia che si tratti di una persona giuridica. In quest'ultimo caso si parla di visura ipocatastale per soggetto, mentre nella prima eventualità si ha a che fare con una visura ipocatastale per immobile. In entrambe le situazioni, comunque, si ottiene un documento ufficiale che proviene dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate. Nella visura ipocatastale per soggetto, i dati disponibili sono i dati catastali del bene immobile, con tanto di identificativi catastali completi, e i dati anagrafici dei soggetti. In più, viene fornita anche l'indicazione della natura dei diritti reali, delle quote che spettano ai proprietari attuali e della presenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (come per esempio un decreto ingiuntivo, un pignoramento, una ipoteca esattoriale o una ipoteca legale), così come di possibili vincoli, servitù o gravami. Con la visura ipocatastale per immobile, invece, si ha la possibilità di verificare l'esistenza di circostanze giuridiche che sono potenzialmente in grado di condizionare il valore di un immobile nel periodo che va dalla data di automazione della Conservatoria competente alla data di aggiornamento. Così si possono conoscere il tipo di atto di provenienza e i dati del proprietario, inclusi quelli degli eventuali comproprietari; si può anche scoprire la natura della quota, accertando la sussistenza di una comunione o di una separazione dei beni.